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张亚东开年“开战”！绿城时隔3年再发美元债，1月至今拿地超65亿元

内资房企美元债发行“破冰”，但代价不菲。

2月18日晚间，绿城中国（03900.HK）公告宣布，公司计划增发本金总额1.5亿美元的优先票据，年利率8.45%。该票据将与2月13日公布的本金总额为3.5亿美元的原始票据，构成同一系列票据，增发后，本金总额升至5亿美元，均将于2028年到期。

公告称，所得款项用作为现有债项的再融资，包括但不限于为同时进行的购买要约提供资金。

这是绿城中国时隔三年再度发行美元债，也是内资房企自2023年以来的美元债首次发行。绿城中国为此付出了不菲代价，这笔票据票息率8.45%。可供对比的是，2024年，越秀地产、五矿在境外发行的债券票息区间介于4%-4.6%之间。

业内认为，绿城中国“破冰”，主要基于其大股东的央企背景以及公司基本面稳健，暂未预示境外融资窗口向内资房企重新打开。

国际评级机构标普认为，包括绿城中国在内的国内房地产开发商的经营环境仍然充满挑战，“这缘于它们在全国房地产市场规模不断缩小的情况下争夺市场份额。”

图源：图虫创意

高息美元债吸引超15亿美元认购

绿城中国借到一笔“贵”钱。

可以对比的是，2024年上半年，绿城中国的总借贷加权平均利息成本为4.0%，不及此次发行美元债8.45%年利率的一半。

纵向对比，绿城中国2020年7月发行的一只五年期3亿美元高级债，票息率5.65%，是绿城中国中长年期美元高级债发行的历史最低水平。横向对比，克而瑞监测数据显示，由于境外债仍处于冰封状态导致统计基数较小，2024年房企境外债券融资成本为4.18%，2020年至2023年的利率分别为7.46%、5.99%、6.61%、8.04%。

较高的收益率对投资者具有相当的吸引力。

德意志银行、汇丰、国泰君安国际、摩根大通、东吴证券（香港）、瑞银是绿城中国5亿美元优先票据的初步买方。据久期财经在2月14日公布的3.5亿美元原始票据认购情况，105个账户最终认购逾15亿美元，97%的投资者来自亚洲，投资者类型覆盖资产管理公司、基金管理公司、银行、企业等。

虽然债券得到资本市场欢迎，绿城中国的信贷风险亦颇受关注。2月13日，穆迪授予绿城中国拟发行高级票据“B1”评级、展望“负面”。2024年4月，标普确认绿城中国的长期发行人评级为“BB-”、展望从“正面”调整为“稳定”。两大国际评级机构下调绿城中国评级，显示出资本市场对其潜在风险的关注。

不过，穆迪方面人士表示，鉴于这次发行所得款项主要用于债务再融资，将会增强绿城中国流动性状况，不会对其财务产生重大影响。

绿城中国计划将本次募集资金用于对现有债务的再融资，也可能利用本次募集的现金为同时进行的购买要约提供资金，即回购其将于今年4月、7月到期的两笔美元债券，存续金额合计约7.41亿美元。

“绿城中国拟发行美元债券或可提升流动性并为新投资提供空间，支撑该公司聚焦一二线城市高质量楼盘的经营战略，助力其销售业绩优于同行，”标普表示。

民营房企发债回暖

顶着规模的目标，绿城中国频繁发债。

根据2024年中期报告，报告期内，绿城中国累计发行境内债券51.34亿元，包括三年期中期票据40亿元和一年期供应链ABN11.34亿元。境外债务方面，完成境外融资置换8.17亿美元，其中还包括通过提取境外人民币贷款等值5.6亿美元来提前置换境外美元贷款，并提前完成2025年到期的3亿美元境外债务的置换。

2025年，绿城中国的境外偿债动作仍将继续，年内，公司还有两笔到期的美元债，分别将于4月和7月到期。或许相比通过提取境外人民币贷款等值来置换美元债，发新债会是一个更划算的选择，但也加剧了未来几年的境外债偿还压力。

境内债方面，今年1月，绿城中国成功发行10亿元三年期中期票据，票面利率4.25%，融资成本继续保持低位。

借助融资扩大规模，是房企多年来经营的底层逻辑。自绿城中国董事会主席张亚东掌舵以来，其也毫不掩饰对规模的追逐。

2024年，绿城中国实现销售金额约2768亿元（含代建项目），销售规模跻身全国第三，排名相较2023年上升两位。与此同时，过去一年，绿城也横扫全国土地市场，拿下多宗“地王”，据中指研究院测算，2024年，绿城中国拿地金额为529亿元，位列所有房企第四位。

在今年1月召开的经营计划工作会议上，张亚东发声，强调以“开局就开战、起步就起跑、冲锋就冲刺”的姿态开启2025年。

新年伊始，绿城中国销投抢跑。1月，累计实现合同销售金额约113亿元；在杭州、南京等地新增5宗土地，新增计容建筑面积55万平方米，权益拿地金额约48亿元，拿地强度高达42.5%。2月19日，绿城中国竞得苏州节后首宗出让宅地，竞价122轮，地价14.29亿元，溢价率21.6%。此前一天（2月18日），其刚以总价3.19亿元竞得嘉兴海宁一宗宅地，成交楼面价10109元/平方米，溢价率34.15%。

背靠大股东的央企背景，绿城中国得以顺利发出美元债，同时也释放了房地产行业积极的融资信号，行业优等生们有望叩开境外融资大门。

根据中指研究院监测，今年1月房企债券融资总额为509.8亿元。其中，房地产行业信用债融资261.6亿元，占比51.3%；ABS融资248.2亿元，占比48.7%。

“民营房企发债规模显著增加。”中指研究院的报告显示，1月共有4家民营和混合所有制房企完成信用债发行，分别为绿城中国、滨江集团、美的置业、新希望地产，发行总金额39亿元。

整体来看，今年房企仍面临不小的偿债压力。根据克而瑞统计数据，2025年房企债务到期规模达5257亿元，第三季度是偿债高峰，到期规模约1574亿元。

“严控增量、优化存量仍然会是2025年的一个工作重点，预期2025年中央和地方仍将会从以下两方面发力，一方面是继续落地实施收储存量商品房用作保障性住房，另一方面则充分用好地方专项债和央行专项再贷款收回收购企业闲置存量土地，短期减少无效新增商品房供应稳定库存预期。”克而瑞表示。