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保利“进击”青龙寺城改
第 2236期〡2025/02/17
西安“城改之王”保利，再拉一出城南旧改大戏的帷幕。
2月7日，青龙寺板块2宗共74.67亩居住用地成功出让，成交总价款170100万元，均由陕西保利房地产开发有限公司摘得。
2015年，青龙寺城改项目放出消息来，已兜兜转转近十年，这个西安人的“精神文化地标”一直在期待焕新。如今，保利的操盘动作终于开始。
01▶
前世今生
乐游原·青龙寺，曾是唐长安城的最高点，地势高平轩敞，自古便以风景秀丽而负有盛名。如今的青龙寺，以樱花更为迷人。
作为不多的二环沿线、贴近曲江、配套成熟、可供大片开发的“宝地”，青龙寺板块在房企眼中一直颇受关注。但其周边遍布大大小小的城中村，让古寺庙与城中村比邻而居，入局意味着要一头扎进城改的深水。
图片来源：每日经济新闻记者 夏子博摄
2015年，青龙寺组团改造项目开始进入地方主政者的视野，列入当年的雁塔区重点项目名单，但一开始的接手方并非保利等大型房企，而是并不知名的陕西成长控股集团（以下简称：陕西成长集团）。
根据规划，青龙寺组团（铁一村、铁二村、观音庙村、王家村）集体土地上棚户区改造项目占地高达882.62亩，总建筑面积约249.51万㎡，算下来陕西成长集团要砸入110亿天量资金。
此后该城改项目进展缓慢，2019年7月召开青龙寺片区规划设计研讨会，会上要求高标准高起点制定青龙寺组团棚改项目规划设计方案；确保引入“实力强、资质优的国有大型企业”参与。
10个月后，央企保利登场——2020年5月，陕西省重点招商引资项目云签约活动上，保利签下总投资60亿元的保利青龙寺商业中心；2024年4月的发布会上首次公开案名——保利·天瑞。
2025年2月7日，由保利拿下的两宗土地不但是雁塔区青龙寺片区的城中村改造地块，更是保利天瑞项目所属部分地块：
YT5-24-8宗地：位于西安市雁塔区大雁塔街道雁翔路以东、翔博路以北，土地面积63.264亩（住宅62.586亩、商服0.678亩），土地用途为住宅、商服，容积率4.79，建筑密度不大于24.8%，绿地率不小于30%，建筑限高100米，计容建面202014平方米。成交土地单价2390万元/亩，楼面单价约7484.63元/㎡。
YT6-6-113宗地：位于西安市雁塔区延兴门西路以东、延兴门一路以北，土地面积11.406亩（住宅10.999亩、商服0.407亩），土地用途为住宅、商服，容积率2.8，建筑密度不大于23.6%，绿地率不小于30%，建筑限高100米，计容建面21292平方米。成交土地单价1657万元/亩，楼面单价约8876.57元/㎡。
虽说保利是底价拿地（总价17.1亿元），但城改项目的成本绝不止这些，前期拆迁安置、后期配套建设都是高昂成本。
02▶
西安城改“一哥”保利
话说回来，城改项目向来不容易。
前期投入资金多、开发周期长、不确定性高等原因，让很多房企望而却步。
但保利似乎天生擅长且喜欢解决这类问题，尤其是2010年签约丈八北路双水磨村整村拆迁一级开发项目并取得巨大成功后，更是一头扎进西安城改的“深水区”。
这两年，介入西安城市更新项目最多的就是央企保利。目前，保利在西安同时运营了4个大型城市更新项目——城南的鱼包头村（保利·阅云台）、航天基地的北里王村（保利·天珺）、城北的红旗村、徐家湾（保利·未央璞悦）。加上开始运作的青龙寺城市更新项目（保利·天瑞），共5个城改/棚改项目在售/待售。
城改风险的另一面，土地大多处于城市核心板块，购买力旺盛，一旦顺利完成产品不愁卖。尤其是楼市回归主城的当下，让保利在“再造主城”上获利颇丰。
根据中指研究院数据，2024年1-12月西安房地产企业权益销售业绩排行榜，保利发展销售额142.6亿元，销售面积75.2亿元，位列西安市场房企第一。其中，涉及城市更新项目保利·天珺2024年销售额43.7亿元，是保利在西安销售额最高的楼盘，在西安2024年全部商品房销售额排第四。
图片来源：每日经济新闻记者 夏子博摄
此外，保利在多个城市更新项目同步推进同时，还有余力在公开市场拿地，比如此前热销的保利·天汇、保利·云谷天汇以及目前在售的保利·星河天汇、保利·天瓒等等。
根据克而瑞《2024西安年度房地产市场形势报告》，2024年，保利以42.76亿元取地金额同样排名西安涉宅土地第一。
如今，随着两宗青龙寺板块地块入袋，保利在西安的规模进一步扩大，其依然看好西安、重仓西安、深耕西安。
03▶
“乐活”“乐居”“乐业”
在一定程度上来说，城改项目的规划，往往需服务于更大的区域发展定位。对于空间资源极为有限的雁塔区来说，尤为如此。
从西影路一路向西，沿途就是雁塔区的主要旅游景点，乃至西安人的精神路标，青龙寺遗址公园、大雁塔……在这个狭长的区域内，还有一家改造成功的新晋“顶流”西影厂，围绕其所打造的文化圈子已经兑现，再加上西安音乐学院、陕西历史博物馆等，雁塔区的文化产业地带呼之欲出。
这条文化带，青龙寺是作为“精神文化地标”起关键作用，2023年8月22日，《关于雁塔区青龙寺片区国土空间详细规划的公示》显示：
青龙寺片区定位为“依托青龙寺国家文物保护单位资源优势，坚持保护与发展并重结合上位管控要求，妥善解决片区人居环境，促进城市发展与民生改善相结合，树立旧城改造更新地标。以人民为中心，实现“乐活”“乐居”“乐业”的旧城更新新模式。”
规划总用地面积约 2.70平方公里，涵盖城镇住宅、公园绿地、商业、科研、医疗卫生、中小学等性质用地。
该国土空间规划，以青龙寺遗址景区为中心，规划一圈住宅围绕，在靠近西影路的一侧布局了不少商业用地，医疗用地、中小学用地均超过三块。
图片来源：西安市人民政府网
“这种大规模的城镇改造，对企业很高兴，地方政府也欢迎，目前来说地方政府应该是主动性更强的，因为不可能很多企业有这个实力。”上海易居房地产研究院副院长严跃进表示，保利有非常多的成功经验，包括大片区的、跟文旅结合的开发，他们操盘经验多，政府就是非常青睐。
“从保利的考量来讲，大体量项目，它的成本是可控的，第二个，这些都是一些核心城市，本身也没问题。另外背后涉及到土地的一个多方面的开发，造成包括产业的导入、商圈的形成、在复合型项目上它有比较好的优势。”严跃进进一步解释道。
高端改善似乎仍是保利天瑞的主基调，其去年4月品牌发布盛典上关于这个项目介绍为“传世府院，境开西安”“以院级传世大平层之作，让保利再会主城核芯”。保利在青龙寺片区并非没有竞品，如文教园的理工大金茂府、星河湾以及新来西安的邦泰等等均有项目落子周边。
陕西保利方人士向记者表示，目前只是拿了首期地块，整体大的规划可能还没确定，包括项目的具体规划，这些可能要到4月了。
图片来源：每日经济新闻记者 夏子博摄
若以超800亩左右青龙寺城改体量，很难实现一次性供应。以保利本次拿地来看，似乎也走得切分地块，批次推出的开发逻辑。
接下来，如何平衡古寺庙与现代化商圈之间的平衡，依旧是个考验。2020年时，网上曾传出青龙寺改造效果图，规划在西影路和雁翔路的十字位置建设一座超高层建筑，引发市民争议其“违和”，破坏了“夕阳无限好”的意境，虽后续规划图尚未敲定，但也反映出西安市民对青龙寺这一超级文化IP的重视与期待。
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