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临深涨价守卫
深圳未动，临深便“涨价”声一片了。
难道临深市场，要抢跑了？
涨声四起
开年，深圳市场还没什么水花，东莞的楼市就开始喊“涨”。
临深市场，最近东莞十多个楼盘集中收回折扣，上调价格成了讨论的热门。
似乎，开工短短十多天，各个住宅项目为了抓住金三银四，做了通气动作。
据不完全统计，东莞新房住宅，发布了调价海报的就有接近二十个，涨价的幅度在2%～3%左右，其中不乏东城、南城、万江、松山湖这些核心区域位置地段不错的项目。
比如东城的光大天骄国际，2月16日起“涨价2%”。
光大天骄国际去年入市442套163—350平住宅，备案均价约5.4万—6.3万/平。
比如南城的建发缦云2025年涨价2%，这个项目位于东莞南城CBD旁，去年5月曾加推，整体备案均价约5万-5.2万元/平。
比如南城的香港中心紫荆8号2月17日起涨价1%，保利天珺2月17日起涨7万-8万/套。
这两个项目直线距离约250米，前者143-208㎡的精装大平层备案均价约5.4万—5.8万/平，后者建面约130-150平住宅备案均价约4.69万—5.26万/平。
比如位于东莞南城的保利天郡2月17日总价上调7万-8万，与东莞香港中心直线距离约300米。
再比如虎门的保利时区2月17日起涨价3%，厚街的保利四季和颂府涨价2%。
而这些项目城区范围内优质地段的比较集中。
似乎，东莞核心区域的一些新房项目信心又回来了，而且不仅回来，还有了不少底气。
而楼市几乎牵一发动全身，这些项目代表的就是市场的整体趋势。
比如这些项目中，保利的涨价集中度就比较高，在统计内的就有三个，也一定反映出了开发商的态度。
所以，眼下涨声四起，也说明一个问题——开发商们与其同行互卷，不如一起托底市场，抓住“金三银四”的市场节点。
涨价底气
虽然市场是否真的已经具备“涨价”条件，还需要打个问号。
但是什么给了开发商底气，支撑开发商们统一了动作？
正常来说，东莞市场看深圳。
深圳作为楼市风向标，市场复苏明确。
无论是新房还是二手房，在去年的政策组合拳下，九月到十二月，连续一个季度成交都出现了升温，2025年1月至2月虽然成交有所回落，但历年都有春节假期的阶段性特征，对比之下已经是2022年以来春节假期阶段的高峰。
而整个深圳的新房住宅，去年取消限价后，一些新住宅的价格反而比市场预期的还贵了。
虽然这些项目并没有宣布“涨价”，但价格对比周边新房或者前批房源贵了是有目共睹的。
其次，东莞的市场也有所复苏。
从东莞住建局公布的数据可以看到，去年9月—12月，东莞超过4层的新房住宅成交量超过2000套，10月甚至出现5582套的成交量，并且新房住宅的网签均价也稳定在了2.4万+/平方米，二手住宅方面也同样维持在2000套以上，网签均价维持在1.6万/平左右。
而今年1月的数据，同样也是受春节传统淡季影响回落了一些。
而更值得注意的是，2024年9月—12月，东莞的核心城区东城街道、南城街道也有同样的网签表现，超过4层的新房住宅网签套数从2位数，上升到3位数。
如果不是受春节影响，翘尾行情会更明显。
所以即使网签数据存在一定的滞后性，但东莞的住宅市场确实有过阶段性的复苏。
这就给新房的开发商回收折扣，调价提供一些底气。
而市场的风向，可以直接影响开发商销售的策略，尤其是项目的一线营销策划团队，都时刻关注市场的动态和变化。
去年12月东莞就已经有项目跟着深圳和东莞市场反弹收回折扣，针对195平和105平户型回收折扣。
第三是提价的项目，核心区域的居多，本身地段上有市场优势。
而核心区域本身项目库存和供应本身也不算多，去年整个东莞就上拍了5宗商住用地，其中还流拍了两宗，而东城、南城、莞城的位置都没有宗地供应。到了今年1月才补充位于滨海湾新区的商住用地。
对比近5年每年的商住用地出让宗数，几乎是腰斩的状态。
而住宅用地的变化，事关市场3年的预期。
对开发商而言，虽无直接影响，但也间接决定了对市场的短期判断和销售决策。
所以，商住用地的减少供应，也给核心区的项目一些“慢慢卖”的底气。
所以，回收折扣也就有了底气。
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