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01
如果用一个成语来形容高新的楼市,我想“大器晚成”再合适不过了。
09年随着美景菩提的大卖,高新区第一次登顶郑州楼市,但是始终没有掀起太大水花。
直到万科建了一座城,金科城万人摇号后,高新区的区位价值才逐渐被人发现。
或许有人觉得高新区不在三环、又不在郑州发展方向上,价格还这么贵,简直不可理喻,但事实是高新区的产业和配套,尤其是教育资源,足以支撑起这个价格。
高校,坐拥郑大、工大、信大、轻大。
学校,郑州中学+小学,加上朗悦慧外国语等,整体中上。
地铁, 1号线和8号线 串联起了大部分主城区。
环境,你可以开车转一圈,比东区差点,跟惠济差不多,很干净。
配套,从商业配套普通进阶到牛逼,从原本依靠底商,到后来的公园茂、高新万达、正弘汇等,弥补了大型商业的空缺。
产业,高新区的产业其实不是牛逼,但即便如此也已经超越很多区域,再加上几大高校、稍大公司的加持,高新区的产业才显得比较强一点。
我高新区的朋友经常说的一句话就是:我们高新区是自成循环系统,在这个相对闭环的区域里,能够实现居住、逛街、休闲、娱乐、产业等各种活动场景的自如切换。
(有不满意的地方,可以在留言区讨论。 )
整体上看,高新区是自给自足、自我成长的典范。
绝非捧高新区,如果做个比较,高新区的优势比较均衡:
惠济区的环境、位置、地铁、配套都很好,但是学校和产业不如高新;
管城大盘也多,有地铁,但是有两个问题始终没解决:教育、商业;
二七比较适合地缘自住,论环境和生态宜居度不如惠济高新;
当然,高新区肯定也有很多不足。
比如,医疗资源相对还是短板。
高新区唯一能作为牌面的医院只有高新区中心医院。大部分开发商为了弥补,虽然做了一些社区医疗配套,但相对人口数量而言,还远远不够。
对于高新区来说,未来还应该再添一到两家三甲医院来为区域保驾护航。
02
2025年的高新区楼市,十分精彩,改善井喷。
首先是高新老城的正弘可口可乐地块 “正弘序”,再是电建在郑州市场上布局的第三座华曦府项目 “高新华曦府”,还有已经摘地几经修改的朗悦收官之作 “朗悦悦瓴苑”,包括双湖科技城的中建方程地块 “中建泊悦府”......都是大面积段户型为主。
正弘序,位于银屏路东、国槐街南。
占地约78.4亩,规划10栋清一色高层住宅,798套房源,其中大于180平的为102户,144平和180平之间的面积段为618户,90平和144平之间的面积段为78户,基本全是一梯一户。容积率2.49。
这个是目前已经流传出来的210㎡的户型图,一梯一户+L型拐角大阳台+南向双主卧设计+四代宅的定位,非常符合当下产品主流。
项目自土地出让之时就备受市场关注,一是高新老城的核心位置、二是正弘的品牌影响、三是地块的基础改善指标。
项目预计今年中上旬就会入市,入市之后,正弘序的产品放在整个高新主城,基本无对手,值得期待!
朗悦悦瓴苑,也就是朗悦公园府的7期,位于雪松路西、梧桐街北。
占地约137亩,规划19栋高层住宅,规划三房、四房户型,定位刚改、改善。
项目2021年已经摘地了,中间声音很小,直到去年中下旬的时候,一纸规划调整文件,使得该项目再次进入大家视野。
调整后,南苑基本没有什么变化,北苑楼栋多数改为独单元楼栋,一梯一户,大面积占比多,朗悦也开始做大平层纯改善住宅了。
从规划的户型图可以看出,也是一个主打高赠送的四代宅。
电建高新华曦府,位于雪松路与药厂街交叉口。
项目占地115亩,规划了10栋高层、9栋小高层,户型128-168㎡,两梯两户,容积率2.8。
由央企电建和国企颐城控股强强联合,整体采用现代主义风格,园区规划约55000平园林景观,约1100平高定会所,以及全龄架空层泛会所。
户型面积段的规划上,有128平三房、143平四房和168平四房,毛坯交付,全两梯两户设计,主打高得房率。
中建泊悦府,中建方程地块,位于莲花街南、创新大道东。
前段时间刚出规划,占地83.2亩,容积率1.69,社区内共规划有17栋8-11层住宅楼,规划总户数638户,其中90㎡
这也是双湖科技城的首个纯洋房社区。双湖科技城的洋房产品并不少,保利和光屿湖、保亿豫景晨园等都有洋房产品,只不过都是高低配小区。
作为高新老城的外溢,双湖科技城也算是完成了产品迭代,迎来产品2.0时代。
03
高新区的上车逻辑是,拥抱老城区,等得起双湖科技城的可以等。
如果把高新楼市按照楼盘综合实力划分,大概分四档:
第一档:金科城、朗悦公园道、正弘青云筑、 正弘序、谦祥云栖、朗悦悦瓴苑等,教育不错,品质偏上。
金科城,谦祥云栖胜在学区,郑州中学附属小学和中学双学位加持,品质稍弱。朗悦公园道均好性更强,没有特别大的短板。正弘则是位置和品质算是目前高新老城的天花板。
第二档:美景菩提、正弘高新数码港、保利文化广场、电建高新华曦府、中建泊悦府。
保利胜在地铁和位置,正弘、美景胜在学校,电建高新华曦府、中建泊悦府胜在品质,可根据自身需求选择性购买。
第三档:谦祥万和城、翰林国际城、万华城。
论位置,翰林和万和城优于万华城,不利因素较少。如果单看品质,这几个小区相差不大。对于刚需,地铁、学校是硬件,翰林和万和城是首选。
第四档:祝福红城荣邦城等。
但位置差,学校、就业、地铁什么都有,品质一般。
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