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今年楼市没有“春节档”
文| 源媒汇 利晋
乙巳蛇年新春佳节期间,楼市有些静悄悄,没有了“春节档”,返乡置业也没人提了。
在春节之前,保利、建发、越秀、万科等大部分房企都喊出了“春节不打烊”的口号,但从市场整体表现来看,并没有出现置业热潮。
数据显示,春节期间(1月27日-2月2日),北京商品房成交32套,上海成交70套,周环比下跌均超过90%。
春节是地产销售的淡季,但可以看到,今年的置业热度比以往更低了。
招商证券统计数据显示,春节期间,全国30大中城市商品房日均成交面积为3.16万㎡,比2024年同期少了超过1万㎡。
全国楼市没有出现“春节档”,原因有很多。其中,最为关键的一点是,房子只是一件大宗消费品,或许已经成为了人们的共识。
01回归“居住属性”
网上一直流行着一句话:“一二线城市没有投资属性,三四线甚至没有居住属性”。
房子回归居住属性的表现,统计局公布的数据是有力的证明。2024年全年,全国商品房销售额跌破了10万亿元,为约9.67万亿元,相比2020年的18万亿元,几近腰斩。
房价跌回到2020年的水平,为0.993万元/㎡,但背后是存在巨大差距的。之前是以刚需为主的市场,当下的房价是靠“改善”、“豪宅”带动起来的。
房价大跌,是很多人亲身感受和看见的事实。尤其是三四线城市房价,“腰斩”、“膝盖斩”已经是普遍现象。
在统计局披露的数据中,2024年12月,一线城市新房价格同比下跌3.8%,二线城市下跌5.4%,三线城市跌幅则达到了6.2%。跌幅有所收窄。
房价越跌,观望情绪越重,成交越低迷,形成了一个恶性循环。
成交惨淡是自然而然的。春节期间(1月28日至2月3日),30大中大城市新房成交面积方面,一线城市、二线城市同比录得0.2%和29%,三线城市同比下滑幅度达到了61.1%。
广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉向源媒汇分析到,今年春节假期楼市交易较为惨淡,除了一线城市、重庆、西安、合肥等少数城市,同比去年春节期间,大多数城市交易量都在下滑。
包括“2024年成交百城之首”的上海,春节期间,成交也出现了大幅缩水。
上海中原地产市场分析师卢文曦表示,整个假期只有14个楼盘有签约记录,大部分楼盘签约仅1套,新房成交面积不到去年一半的水平。
“返乡置业”,今年春节没有人再提,房企连营销活动基本都不做了。
房企不做返乡置业营销活动,其实跟它们过去几年投资目标转变有很大关系。
行业进入下行初期,三四线城市率先迎来大调整,土地很难卖出去。而在2019年、2020年这两年高峰期,土地成交规划建面都超过了6亿㎡,导致库存去化压力到现在也居高不下。
最近两年,房地产开发投资不断缩水,百强房企也将投资重点,倾斜到去化速度更快的一线城市和强二线城市,包括上海、杭州、西安、潍坊、重庆等城市。
结合多方数据来看,30个重大城市2023年至2024年上半年成交宅地中,整体开工率不到50%。其中,一线城市开工率超过80%,二线城市约40%。
城投等地方国企拿地这类非市场化成交,背后或许是“无效拿地”。
百强房企在三四线城市投资占比从峰值的46.8%,一路下滑到2023年的14%。而在投资进一步收缩趋势下,第三方研究机构没再公示2024年相关数据。
甚至包括一二线城市的土地投资,个别房企拿地目的或许并不是为了赚钱,而是为了等一个反转的机会。
一位头部房企内部人士告诉源媒汇,现在公司仍在拿地的目的,主要是为了保住开发团队和资金流动性,等行情好的时候可以做出迅速反应,不会因为重新组建团队而错过机会。
是的,信心和希望还是要有的。
但从整个大环境来看,以前是返乡置业,现在是返乡就业。
02提前“透支”
楼市没有“春节档”,另一个原因,其实是提前“透支”了。
“925新政”之后,加上房企不断以价促量,楼市迎来一波成交热潮。
数据显示,2024年第四季度,全国房地产销售金额1.3万亿元,环比增长56.2%。其中,12月销售金额4742亿元,环比增长22.7%,同比下降0.7%。
平安证券给出的观点是:一线城市、二线城市核心区已经企稳,但二线郊区、三四线城市仍然面临着销售承压。
进入2025年新年,楼市成交环比增长有所收窄,但依然保持着止跌企稳的热度。克而瑞研究中心数据显示,2025年1月,百强房企销售总额2276亿元,同比下跌仅为3.2%。其中,前22天成交同比增长幅度达到26%。
三大一线城市集体迎来了“开门红”。上海新房网签3893套,同比增长8%;广州新房网签82万㎡,同比增长69%;深圳新房网签3696套,同比增长122%。二三线城市成交同比也录得增长20%。
克而瑞研究报告指出,2025年1月至春节假期前,21个重点城市首开和加推近100次,虽推盘规模不及2024年12月的1/3,但平均开盘去化率高达44%。
持续火热的成交行情,在临近春节假期时,反而热度迅速遇冷。对此,李宇嘉分析,2024年四季度楼市交易旺盛,12月部分城市交易量创下近年来新高,加上今年春节较早,返乡和外出人员较多,导致部分需求被透支。
楼市没有“春节档”,也未必是一个利空消息。
从头部房企披露的销售数据来看,已有止跌企稳迹象。2025年1月,中海地产合同销售额同比增长14.4%至120亿元,越秀地产微涨至66亿元,绿城微跌至113亿元。
但随着返城复工,以及2月房企开启新一轮促销活动,有可能又重新燃起热度。
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