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郑裕彤家族上阵，新世界静待581亿救命钱
文| 源媒汇 利晋
香港四大豪门之一郑裕彤家族，正在着手解决当下新世界发展（下称“新世界”）面临的巨额负债。
2月14日，媒体报道称，新世界选择中国银行、星展、汇丰三家银行，安排2025年和2026年到期的581亿港元银行贷款再融资，抵押品为价值150亿美元的20多处房产。
为了这笔贷款，新世界新任行政总裁黄少媚和首席财务总监刘富强，近期在香港会见了多家银行高管，商讨公司的财务状况。
与此同时，郑裕彤家族也在自掏腰包，用金钱白银向外界证明其对新世界的支持。
近日，新世界执行董事及主席郑家纯配偶叶美卿，拟购买公司间接附属公司旗下香港北角豪宅项目皇都(State Pavilia)两处住宅物业，总实用面积620平方呎，协议价约1486.9万港元。
图片来源于企业公告
这是新世界近期发生的第二笔关联交易。稍早前的1月中旬，黄少媚斥资5488万港元，买入公司的皇都Ａ1单位物业，总实用面积1522平方呎。
公司高管、实控人亲属购买自家房产背后，既是急需项目变现，也是直接助力新世界回笼资金。微薄的购房款，对比超过千亿的有息负债只是杯水车薪。
郑裕彤家族正在努力自救。
急需变现
2024年12月初，新世界香港北角皇都戏院住宅重建项目，确定案名为“皇都”，可售房源388套，包括一房至四房户型。其中，三房、四房大户型是重点推售房源，一房、二房数量占比超90%。
天眼查信息显示，皇都项目公司为Orient Sea Investments Limited，成立于2012年，系私人股份有限公司。
2025年元旦结束后，皇都对外开放样板间预约看房，1月7日首批房源入市销售，为12套三至四房户型。5天后，首批推售房源招标结果出炉，成交3套，成交金额约1.36亿港元。
这成为了2025年新世界首个成交额破亿的豪宅项目。
期间，新世界新任总裁黄少媚，斥资5488万港元买入皇都一套四房户型。
随后在2月初，皇都又推售88套和55套一至二房单位。市场消息称，2月推售房源获得超过3000份投标，认购率接近20倍。
初步统计，目前皇都推售房源合计158套。折算一下，一套中签率仅为4.77%。
有意思的是，在激烈认购中，郑家纯配偶叶美卿却“成功”抢下两套房源。
火热认购背后，可能是一把“虚火”。
对比新世界前后两则关联交易公告，1月15日投标预售单位数量为21个住宅单位和49个停车位，近一个月时间仅卖掉5套物业和4个停车位。
图片来自于企业公告
源媒汇统计香港发展项目网站披露数据发现，截至2月11日，皇都项目共成交房源16套，成交金额约5.65亿港元。按此计算，黄少媚、叶美卿贡献占比为12.4%。
以推售158套房源计算，预售去化率为16.5%，成交去化率为10.1%。
这份成交数据，新世界动用了“辣招”，比如小户型推售的房源折合实际呎价不到1.7万港元，总折价优惠幅度达22%。其中，限期内支付购房款，最高可以回赠总价10%的现金。
2024年，香港楼市在“全面撤辣”后迎来一波成交高峰，便逐渐降温。降价，是开发商去库存的重要手段。
香港中原地产分析指出，香港房价短短3年时间累计下跌25%，很多楼盘价格已经出现七折、八折。预计2025年，开发商仍以去库存为主，过去房价跌幅较大的楼盘，仍有继续下跌的可能。
2024年年底，香港新盘尾货量为18873套，同比减少了0.6%。但长实、恒基、新世界、新鸿基、信和五大发展商，尾货量同比上涨7.2%至10162套，占比较2023年底上升近4个百分点至53.8%，其中一房二房楼盘尤为严重。
新世界尾货量是新增最大的一个，翻了近1.5倍至1340套，占比从2023年底的2.8%上升至7.1%。库存压力主要来源于两房，占比为63.1%。
而皇都两房户型数量占比接近60%，无疑进一步给新世界带来库存压力。
叶美卿下场“扫货”自家物业，显然是一举两得——援助变现、表明信心。
危机四起
相比其余四大开发商，新世界更着急加快旗下楼盘项目去化，以获取流动资金。
2024年6月底，新世界有息负债总额为1516.5亿港元，超过80%为银行贷款，短债为416亿港元，可动用现金约463亿港元，债务净额与权益比率为55%。
在黄少媚、叶美卿买入自家房产前，自2024年8月开始，新世界已经陆续抛售了6项资产，回笼金额约121.4亿港元。
郑裕彤家族这次遇到的问题，或许十分棘手。
过去一段时间，新世界不断爆出传闻，包括向借贷银行机构寻求违约贷款豁免责任、计划开展公司整体债务重组事项等。
尽管新世界否认了上述传闻，且高管、实控人亲属纷纷用真金白银购买自家房产，以向外界表明信心，但外界依然没有看到公司破解债务困境的方法。
1月23日，新世界同时发布了两则公告，一方面，公示了出售香港尖沙咀河内道的K11 Art Mall最新进展，称与潜在买家尚未签订协议；另一方面，自2024年7月起，公司已成功完成177.61亿港元现有银行贷款再融资。
加上本次筹备的581亿港元银行贷款再融资，合计规模达到了758.61亿港元。
面对新世界的债务困境，投资机构纷纷采取了谨慎的态度。
其中，建银国际研报指出，新世界已经在避免信贷紧缩，但财务困难还远没有结束，2025财年仍面临着更紧张的净资产价值、更高的净负债率。
综合多家媒体报道，摩根大通、瑞银、花旗等私人银行，已经停止接受新世界发展股票、债券作为抵押品进行融资和贷款。
周大福企业向新世界一轮“输血”之后，能提供的资金逐渐有限。因为新世界兄弟公司周大福、周大福创建同样不容乐观。
受国际金价飙升影响，周大福迎来了闭店潮。2024年12月末，周大福零售额下跌14.2%，其中珠宝镶嵌、黄金首饰在内地、港澳市场同店销售出现不同程度下跌，最大跌幅达36.2%。
图片来源周大福公告
期末，周大福零售门店数量为7065家，相比2024年3月末减少了500家。
过去几年，周大福创建大规模抛售200亿-300亿港元资产，完成了业务重组。但从最近一期财报数据来看，经营平稳只是暂时的。
2024年6月末，周大福创建收入略微下滑至264.2亿港元，归母净利润上涨44%至20.8亿港元。赚钱，主要是因为：减少了减值拨备、汇率收益亏转盈以及出售项目获利。
周大福创建流动性压力正在上涨。净资产、现金同比减少超过20%，债务规模翻了3.3倍至151亿港元，净负债比率飙升至35%。公司目前在考虑向越秀集团作价约20亿美元，出售一批内地收费公路项目，以筹集一笔资金。
图片来源周大福创建财报
新世界的债务困境，只不过是郑裕彤家族遭遇危机的一个缩影。
并且，危机不只是经营、债务层面的，还有家族接班人的问题。
原本郑裕彤看好的第三代接班人郑志刚，最终和其父亲郑家纯刚接班时那样，把新世界带向了激进扩张之路，进而引发债务危机。
如今，郑志刚已经“引咎辞职”、转头开始入局短剧行业，郑家纯被迫重新出山。
但郑氏家族的危机，已经不是公司高管、亲属购买自家物业就能解决的，并且当下仍未看到明朗的前景。
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